부동산개발과 부동산개발사업의 특징 및 종류

부동산개발과 부동산개발사업의 특징 및 종류

부동산이라는 의미를 모르는 사람은 없을 테지만, 부동산에 개발이라는 단어가 합쳐지면 그때부터는 조금 애매해지고, 막상 설명하려면 어려운 것이 사실입니다. 단순하게 부동산을 개발한다는 뜻인 것 같은데, 이글에서는 부동산개발의 다양한 의미를 살펴보고 부동산이 가지고 있는 고유의 특성이 부동산개발사업에 어떠한 영향을 미치는지 개략적으로 살펴보고자 합니다.

 

부동산개발 고대도시

부동산개발의 학문적 법적 개념

부동산 개발은 "토지" 위에 건물을 지어 이익을 얻기 위해 일정 면적의 토지를 이용하는 과정으로 설명됩니다. 다양한 학문적 자료에서는 완성되어 운용할 수 있는 부동산을 생산하기 위한 토지와 개량물의 결합 또는 토지와 개량물을 결합하여 실제로 운영할 수 있는 부동산을 생산하는 것으로 설명하고 있습니다. 또한, 현재 시행 중인 "부동산개발업의 관리 및 육성에 관한 법률"에서는 이전 글에서 살펴본 것과 같이 부동산 개발을 타인에게 공급하기 위해 토지를 건설공사나 형질변경의 방법으로 조성하거나, 건축물을 건축, 대수선, 리모델링 또는 용도 변경하거나 공작물을 설치하는 행위로 정의하고 있습니다.

법적, 학문적 용어를 종합하면, 인간에게 필요한 공간을 제공하기 위해 택지 등을 조성하거나 토지와 개량물을 판매, 임대 또는 직접 사용할 수 있는 부동산을 생산하는 활동이라고 정의할 수 있습니다.

부동산개발의 참여 주체

1. 디벨로퍼(시행자)

부동산개발사업 시행자는 사업 주체로서 프로젝트를 계획하고 마무리하는 역할을 하는 사람을 의미합니다. 공공부문이나 민간부문 모두가 사업 시행자가 될 수 있으며, 해당 분야에서는 일반적으로 디벨로퍼(Developer)라고 불리기도 합니다.

디벨로퍼는 다양한 역할을 수행할 수 있습니다. 예를 들어, 토지 구매와 개발 계획 수립 뿐만 아니라, 건축물 설계와 시공 관리, 마케팅 및 판매 전략 수립 등 다양한 작업에 참여할 수 있습니다. 이 외에도, 부동산 시장의 동향과 수요 예측을 고려하여 사업의 성공을 위한 전략을 수립하고 실행하는 역할도 맡을 수 있습니다. 이렇게 다양한 역할을 수행하는 디벨로퍼는 사업의 성격과 범위에 따라 필요한 작업들을 수행하며, 사업의 성공을 위해 최선을 다할 것입니다.

디벨로퍼의 역할은 매우 중요합니다. 이 역할은 사업의 성패에 큰 영향을 미치며, 많은 요구사항과 책임을 포함합니다. 전문적인 지식과 경험이 필요하며, 사업의 모든 단계에서 신중한 판단과 결정을 내려야 합니다. 또한, 협력자와의 원활한 커뮤니케이션과 협업 능력도 필수적입니다. 이 모든 요소들은 부동산개발사업 시행자의 성공을 위해 중요한 역할을 합니다.

디벨로퍼는 사회의 발전과 도시의 변화에 기여하는 중요한 역할을 수행하고 있습니다. 지속 가능한 개발을 위해 환경과 사회적 요건을 고려하여 사업을 추진해야 합니다. 또한, 시장 동향과 기술 변화를 지속적으로 파악하고 적극적으로 적용하여 혁신적인 사업을 성취해야 합니다.

 

2. 건설회사(시공사)

시공사는 시행자로부터 공사도급을 받아 공정에 따라 공사를 진행하여 시행자에게 건축물을 인도하는 자로서, 일반적으로 건설회사라고 불립니다. 이 경우, 시행자와 시공사는 동일한 주체가 될 수도 있습니다. 또한, 시행자와 시공사가 동일한 경우 자체사업이라고 칭하며, 최근 대형건설사들은 수익구조를 다양화하기 위해 디벨로퍼로서의 역할을 더욱 확대하고 있는 추세입니다. 이를 통해 대형건설사들은 건설업뿐만 아니라 부동산 개발 및 투자 등 다양한 분야에서 활동하고 있습니다. 또한, 대형건설사들은 협력사들과의 협업을 통해 프로젝트의 성공을 도모하고 있으며, 지속적인 연구 및 기술개발을 통해 혁신적인 건축물을 제공하고 있습니다.

 

3. 건설사업관리자(CM)

건설사업관리자(CM)는 건설사업의 공사비를 절감하고 품질을 향상시키는 등의 목적을 가지며, 시행자로부터 사업관리를 위탁받아 주체로서 관리하는 역할을 수행합니다. 이를 통해 건설사업의 효율성을 높이고 비용을 절감하는 데에 기여합니다. 또한, 건설사업관리자는 시공과정에서 발생할 수 있는 문제를 예방하고 해결하기 위해 다양한 전문지식과 경험을 활용합니다. 이를 통해 건설사업의 진행을 원활하게 하고 고객의 만족도를 높이는 역할을 합니다. 따라서 건설사업관리자는 건설 프로젝트의 핵심 인물이며, 건설사업의 성공을 위해 필수적인 존재입니다.

건설사업관리자의 역할은 다양하고 중요합니다. 그들은 건설 프로젝트의 성공을 위해 핵심적인 역할을 수행하며, 건설사업의 효율성과 비용 절감에 기여합니다. 또한, 건설사업관리자는 시공과정에서 발생할 수 있는 문제를 예방하고 해결하기 위해 전문지식과 경험을 활용합니다. 이는 건설사업의 진행을 원활하게 하고 고객의 만족도를 높이는 데에 도움이 됩니다. 따라서 건설사업관리자는 건설사업에서 필수적인 역할을 하는 것으로 알려져 있습니다. 건설사업을 성공적으로 수행하기 위해서는 건설사업관리자의 참여가 필수적입니다.

 

부동산개발의 종류

부동산 개발은 다양한 방식으로 분류될 수 있습니다. 부동산 개발의 종류에는 택지 개발, 산업용지 개발, 도시 개발, 재개발, 신탁 개발, 지역 균형 개발 등이 있습니다. 또한, 개발 주체에 따라 공공 개발과 민간 개발, 민관 합동 개발로 구분할 수 있습니다. 또한, 개발 사업 방식에 따라 자체 사업, 지주 공동 사업, 토지 신탁 개발 사업으로 구분되며, 개발 시설별로 주거 시설, 상업 시설, 공공시설, 산업 시설 개발로 구분할 수 있습니다. 이러한 다양한 분류로 인해 부동산 개발은 매우 다양한 형태와 방식으로 이루어질 수 있습니다. 여러 분류 중에서 방식별로 구분되는 개발사업에 대해서 알아보겠습니다.

1. 자체사업

자체사업은 일반적으로 토지 소유자가 사업주체가 되어 자기 책임하에 자금을 조달하고 건설회사에 도급을 주어 건설한 후 분양 또는 임대운영하는 사업을 말합니다. 이러한 자체사업은 지역 개발과 경제적인 활성화에 기여하며, 도시의 인프라를 개선하고 주택을 공급하는 등의 주요 목적을 가지고 있습니다. 이렇게 자체사업은 지역 사회와 경제에 많은 이점을 제공합니다. 먼저, 지역 개발과 경제적인 활성화를 통해 일자리를 창출하고, 지역 경제의 성장을 견인합니다. 또한, 자체사업은 지역 사회에 주택을 제공하고, 주거 인프라를 강화하여 주민들에게 편리하고 안정적인 거주 환경을 제공합니다. 이는 지역 사회의 발전과 주민의 삶의 질 향상에 기여합니다. 뿐만 아니라, 자체사업은 건설 분야에서 일자리를 창출하고, 관련 산업의 발전을 촉진합니다. 이는 지역 경제의 활성화와 경제적인 이익을 가져다줄 수 있습니다. 이러한 이유로 자체사업은 지역 사회와 경제에 긍정적인 영향을 미치는 중요한 사업 형태입니다. 따라서, 자체사업은 지역 발전과 경제 성장을 위한 핵심적인 전략으로 간주되어야 합니다.

2. 지주공동사업

지주공동사업은 일본에서 정형화된 사업 형태로 세 가지 방식으로 나뉩니다. 등가교환방식, 사업수탁방식, 차지방식이 있지만, 차지방식은 토지 임대차에 대한 법이 정비되어 있지 않아 활용할 수 없는 방식입니다. 따라서 우리나라에서는 등가교환방식과 사업수탁방식이 주를 이룹니다.

지주공동사업은 다양한 형태와 방식으로 진행될 수 있습니다. 예를 들면, 등가교환방식은 자산의 교환을 기반으로 하는 방식이며, 사업수탁방식은 사업 운영을 위해 주체를 위탁하는 방식입니다. 이와 같은 방식들은 각각의 장단점을 가지고 있으며, 조건과 상황에 따라 적합한 방식을 선택할 수 있습니다.

 

지주공동사업은 사업 활동을 효과적으로 진행하기 위한 중요한 방식 중 하나입니다. 여기에는 다양한 방식과 조건을 고려하여 적합한 방식을 선택하고, 법적인 제약 사항을 고려하여 사업을 진행하는 것이 중요합니다. 이를 통해 지속 가능한 사업 성장과 성공을 이룰 수 있을 것입니다. 지주공동사업은 협력 파트너와의 협업을 통해 다양한 아이디어를 공유하고, 리소스를 효율적으로 활용할 수 있는 기회를 제공합니다. 이를 통해 사업의 창의성과 혁신성을 향상시킬 수 있으며, 새로운 시장 기회를 발견하여 사업을 확장할 수도 있습니다. 또한, 지주공동사업은 사업의 위험을 분산시키고, 자금 조달을 보다 안정적으로 할 수 있는 장점이 있습니다. 이를 통해 사업의 안정성과 지속 가능성을 높일 수 있습니다. 따라서, 지주공동사업은 사업 성장과 성공을 위한 중요한 전략 중 하나로 간주될 수 있습니다.

 

등가교환방식 개발사업은 토지의 일부 또는 전부를 개발업자에게 제공하는 한편, 개발업자는 제공받은 토지를 개발하고 건축물을 건축하여 토지평가액과 건축비를 기준으로 토지는 공유하고 건물은 구분 소유하는 방식입니다. 이 방식의 장점은 다음과 같습니다:

 1) 토지소유자 입장에서는 개발에 대한 노하우 없이 개발사업에 참여하고 개발이익을 향유할 수 있습니다.

 2) 개발업자 입장에서는 토지비용, 즉 초기 투자비를 줄일 수 있어 리스크를 감소시킬 수 있습니다.

이러한 등가교환방식은 개발사업에 참여하는 모든 이해관계자들에게 혜택을 가져다줍니다. 토지소유자는 노력하지 않고도 개발에 참여하여 이익을 얻을 수 있고, 개발업자는 초기 투자비를 절감하여 프로젝트의 성공 가능성을 높일 수 있습니다.

 

사업수탁방식 개발사업은 토지소유자가 토지의 소유권은 그대로 둔 채 개발업자에게 사업시행을 의뢰하고 개발업자는 사업대행에 따른 수수료를 받는 형태입니다. 사업자금 조달은 주로 토지소유자 자체적으로 이루어지며, 다양한 방법으로 자금을 조달할 수 있습니다. 예를 들어 은행 대출, 투자자 유치, 협력사와의 파트너십 등이 있습니다. 또한, 건설회사가 자체적으로 사업을 수행하는 경우, 건설도급공사비를 포함하여 자체적으로 자금을 조달할 수 있습니다. 이렇게 다양한 자금 조달 방식을 통해 사업을 지원하고 발전시킬 수 있습니다.

3. 토지개발 신탁사업

토지개발신탁은 토지 소유자가 자신의 토지를 신탁회사에 맡겨주는 것을 말합니다. 이 때, 신탁회사는 위탁자의 의사에 따라 최적의 이용 방안을 고려하고 사업 계획서를 작성합니다. 또한, 신탁회사는 자체 자금이나 금융 기관으로부터 자금을 차입하여 건설 회사에 공사를 의뢰하고 건설이 완료되면 토지와 건물을 분양하거나 임대하여 수익을 창출합니다. 이후 차입 자금의 원리금 상환, 신탁 수수료, 관리 비용 등을 제외한 나머지 수익은 수익자에게 배당됩니다. 따라서 토지개발신탁은 토지 소유자에게 안정적인 수익을 제공하는 매우 유용한 방법입니다.

 

부동산개발 현대도시

부동산개발사업의 특징

부동산 개발 사업은 사회 전반에 많은 영향을 미치는 중요한 역할을 합니다. 이러한 사업은 효율성과 형평성을 모두 고려해야 하기 때문에, 개발 사업자는 의식 개혁과 전문성을 동시에 갖추어야 합니다. 개발 사업은 사회의 인프라 구축과 도시 계획에 큰 영향을 미치며, 건설, 경제, 환경 등 다양한 측면을 고려해야 합니다. 개발 사업자는 이러한 복잡한 요구 사항을 이해하고, 전문적인 지식과 기술을 활용하여 사회에 긍정적인 변화를 가져올 수 있어야 합니다.

부동산개발사업은 사업기간이 길고 복잡하며 막대한 초기투자비용으로 인해 리스크가 다른 어떤 사업보다도 큰 편입니다. 위험이 큰 반면에 수익 또한 큰 고위험, 고수익의 사업입니다.

 

부동산개발사업은 건설과 금융 등이 결합된 종합사업입니다. 이는 국가경제에 큰 영향을 미치는데 더불어 법률적 지식, 경제적 지식, 기술적 지식 등 다양한 지식이 필요합니다. 따라서 광범위한 분야의 전문가들이 필요하며, 개발업자는 이들을 조율하고 추진할 수 있는 협상력과 추진력도 강하게 요구됩니다. 이러한 요구사항을 충족시키기 위해 다양한 전문가들과의 협업이 필요하며, 지속적인 연구와 개발을 통해 부동산개발사업의 성공을 이끌어야 합니다.

부동산개발사업은 한정된 토지자원을 효율적으로 활용해야 하므로 어느 사업보다 공공의 역할이 중요하며 건전한 개발사업은 정부나 지자체의 적극적인 지원이 필요한 것이 특징입니다.

 

이글에서는 부동산개발사업의 의미와 종류, 특징에 대하여 자세히 알아보았습니다. 일반적으로 개발사업의 결과물인 건축물을 이용하는 입장이라 그 과정과 주체에 대해서는 큰 관심을 두지 않았지만, 부동산에 관심이 있는 분들은 개발사업의 다양한 종류와 특징을 자세히 공부하는 것을 추천드립니다. 부동산개발사업은 주택, 상업용 건물, 공공시설 등 다양한 형태로 이루어질 수 있으며, 각각의 종류마다 다른 특징과 절차가 있습니다. 예를 들어, 주택 개발사업은 주택을 건설하고 판매하는 과정을 포함하며, 상업용 건물 개발사업은 상가나 사무실을 건설하여 임대 또는 판매하는 과정을 포함합니다. 부동산개발사업은 잠재적인 수익을 창출할 수 있는 투자 방법 중 하나이며, 부동산 시장의 동향과 수요에 따라 다양한 전략을 적용할 수 있습니다. 따라서, 부동산에 관심이 있는 분들은 개발사업의 다양성과 잠재력에 대해 더욱 자세히 알아보는 것이 좋습니다.