주거와 숙박 법적갈등 : 생활형 숙박시설 논란

주거와 숙박 법적갈등 - 생활형 숙박시설 논란

주거와 숙박의 형태가 공존하는 생활형 숙박시설이 부동산 뉴스의 하나의 이슈를 만들고 있습니다. 이행강제금이다 오피스텔로 용도변경을 해야 한다 등 이런 문제가 왜 발생하는지 이번글에서 개략적으로 알아보고자 합니다.

생활형 숙박시설을 분양받은 소비자들은 요즘 잠 못 드는 날들이 지속되고 있습니다. 단순히 분양받을 때는 주거로 쓸 수 있고 주소이전도 가능한 상황이었던지라 새로운 주거의 형태로 생각했습니다. 하지만 법적 테두리에서는 주거시설이 아닌 숙박시설로 정의되어 숙박시설로 운영을 해야 하는 태생적 운명을 갖고 있는 상품이라 법적테두리와 실제이용 간의 차이로 오늘날 문제점이 수면 위로 올라오게 되었습니다.

 

생활형숙박시설

생활형 숙박시설

생활형 숙박시설은 호텔식 서비스가 제공되는 아파트형 구조의 주거와 숙박의 중간성격의 임대업과 숙박업이 모두 가능한 상품이며 개별등기가 가능하고 전입신고도 가능합니다.

 

생활형 숙박시설 도입배경

• 2007년 4월 장기간 체류가 가능한 숙박시설의 개념으로 서비스드레지던스가 도입됩니다.
• 2012년에는 공중위생관리법에서 취사시설을 갖춘 '생활숙박업'이라는 업역이 도입되었습니다.
• 그 후 2013년에는 건축법에서 생활형 숙박시설의 법적용도가 마련됩니다.(일반숙박시설, 생활숙박시설 구분)
• 그리고 생활형 숙박시설을 지을 수 있는 입지조건이 완화되면서 아파트와 오피스텔 같은 새로운 주거의 형태로 공급되었고 일반 소비자들도 생활형 숙박시설을 분양받아 주거로 활용되며 공급량도 지속적으로 증가하고 있었습니다.

생활형 숙박시설 논란의 시작

2020년 국토부 국정감사에서 생황형 숙박시설에 대한 문제제기되어 2021년 1월에는 급기야 생활형 숙박시설을 규제하기 위한 규제방안이 발표되었습니다. 

생활형 숙박시설을 숙박업 외에 다른 목적(주거)으로 사용불가를 주내용으로 하고, 주거로 사용하려면 2년 내에 오피스텔로 용도변경을 하고 용도변경이 시행되지 않을 경우 이행강제금을 부과하다는 내용입니다.

 

1) 주거로 사용금지

2) 오피스텔 용도변경   

3) 주거로 사용할 경우 이행강제금 부과

 

이 세 가지가 2년이 지난 지금까지도 해결되지 않고 지속적으로 논란이 되고 있습니다.

 

단순하게 생각하면 출구를 마련해 준 것이라 생각할 수 있지만 실제로 오피스텔의 건축기준과 생활형 숙박시설의 건축기준이 너무나도 차이가 많아 그 조건을 맞춰 용도변경을 하는 것이 사실상 불가능합니다.

 

주차시설 기준을 맞출수도 없고 수분양자의 100% 동의도 사실상 불가능한 상황입니다. 실제로 지난 2년간 오피스텔로 용도변경이 완료된 가구수는 87,000 가구 중 1,000 가구에 불가합니다.

 

주거와 숙박 법적논란

생활형 숙박시설 논점

생숙을 공급하는 시행사와 기존 수분양자들은 생활형 숙박시설이 1,2인 가구의 증가 등 인구변화와 라이프스타일의 변화 등 사회의 변화로 새롭게 생긴 신주거문화라고 주장하며, 오피스텔과 같은 준주택으로 인정해 달라고 요구하고 있습니다.

하지만 국토부등 정부에서는 건축물의 용도를 규정한 건축법에서 주거시설과 숙박시설의 기준이 명확하게 다르고, 그에 따른 건축기준과 규제기준도 상이하기 때문에 형평성 및 법집행의 신뢰성을 근거로 주거로 인정할 수 없다는 입장입니다.

 

하지만, 학계에서는 생활형 숙박시설의 논란을 시작으로 주거의 기준을 건축물의 용도가 아닌 실질적 사용형태를 기준으로 구분하는 새로운 법체계를 만들어야 한다는 목소리가 있는 것도 사실입니다.

 

지난 9.26 부동산대책에 생활형숙박시설의 근본적인 해결책이 나올지도 모른다는 기대감이 있던 것도 사실이었지만, 국토부와 정부의 입장은 불가하다는 입장을 더욱 확고히 고수하였습니다.

 

실제로 생활형 숙박시설을 관심이 없는 분들도 이 작은 논쟁이 우리의 주거의 법적기준을 바꾸는 계기가 되는지는 관심 있게 지켜볼 필요가 있습니다. 어떤 것이든 그 시작은 사소한 것에서부터 시작하기 때문입니다.