부동산개발업 정의 및 부동산개발업 등록요건, 등록절차

부동산개발업의 정의 및 부동산개발업 등록요건, 등록절차

오늘은 시행업을 영위하거나 디벨로퍼를 꿈꾸는 분들이 반드시 알고 넘어가야 하는 내용인 부동산개발업의 정의 및 등록요건, 등록절차에 대해서 알아보겠습니다.

부동산개발

1. 부동산개발업 정의

부동산개발업의 법적 정의는 "타인에게 공급할 목적으로 토지를 건설공사의 수행 또는 형질변경의 방법으로 조성하거나 건축물 등을 건축, 대수선, 리모델링, 용도변경하여 해당 부동산을 판매 및 임대하는 업"으로 규정하고 있습니다.

 

여기서 중요한 건 타인에게 공급할 목적이며, 공급은 판매 또는 임대하는 행위입니다. 즉, 자기가 사용할 목적으로 개발하는 행위는 부동산개발업으로 볼수 없습니다. 그럼, 일단 내가 쓴다고 하고 개발업을 등록하지 않아도 되겠구나 생각할 수도 있지만 잘못하면 평생 본인이 써야 하는 불상사가 생길 확률이 높기 때문에 일정면적 이상을 개발한다면 부동산개발업 등록하는 게 순리입니다.

2. 부동산개발업 법제화 시기

우리가 흔히 알고있는 주택사업의 경우 주택법이라는 법의 영역 안에서 아파트 등을 건설시행하는 사업자들은 주택업자로 등록하여야 했고, 관리가 되고 있었습니다. 하지만, 주택을 제외한 건축물인 오피스텔 같은 분양은 법적테두리 없이 공급되어 여러 문제점을 야기하고 사회문제가 되었습니다.

 

이렇듯 개발업자의 난립으로 인한 소비자 피해 방지 및 개발업의 체계적 관리와 육성을 위해 법제화 필요성이 대두되어 정부에서는 2007년 5월 '부동산개발업의 관리 및 육성에 관한 법률'을 제정하고 그해 11월부터 시행하였습니다. 이에 따라 일정규모이상의 건축물, 토지 등을 공급목적으로 개발한다면 일정 조건을 갖추어 부동산개발업 등록을 해야만 합니다.

 

3. 부동산개발업과 건설업 주택업의 차이

부동산개발업과 주택업은 토지 또는 건축물을 타인에게 공급한다는 큰 틀에서는 개념이 같습니다. 우리가 사는 아파트, 주택, 빌라, 그리고 집을 짓기 위한 토지개발은 주택법에서 규정하는 주택업이며, 그 외 오피스텔, 지식산업센터, 오피스빌딩, 공장, 주택건설을 위한 토지개발행위 이외의 모든 토지개발은 부동산개발업 법의 적용을 받습니다. 이렇다 보니 부동산개발업의 범위는 광범위함을 알 수 있습니다.

 

그리고, 주택업 등록기준은 주택 20세대(토지대지조성 1만 제곱미터) 이상이지만 부동산개발업은 건축물 3,000제곱미터(연간 5,000제곱미터), 토지 5,000제곱미터(연간 10,000제곱미터) 이상입니다.

 

주택업은 면적보다는 세대가 중요하며, 비주거를 규정하는 부동산개발업은 다양한 종류의 건축물이 해당되기 때문에 공통 적용기준인 면적을 기준으로 할 수밖에 없습니다. 건설업은 시행이 아닌 시공 행위입니다.

 

반면에 주택업과 부동산개발업은 시행입니다. 일반적으로 시행사가 토지를 매입하고 사업을 계획해서, 시공사에 시공을 맡기는 구조로 이루어집니다. 하지만 시공사들이 시행사보다 규모가 크다 보니 대외적으로 시행사의 역할보다는 시공사의 역할이 크다고 볼 수 있습니다. 하지만, 근래 들어 자본을 축적한 시행사(디벨로퍼) 들이 등장하면서, 그 흐름이 바뀌어가고 있습니다. * 시공사 : 삼성건설, GS건설, 현대건설, 현대산업개발, 롯데건설, 포스코건설 등.... * 시행사 : 신영, 엠디엠, 더랜드, DS네트웍스, 피데스개발 등...

부동산개발 도시

4. 부동산개발업 등록 대상 및 등록요건

부동산개발업 등록은 반드시 해야 할까요? 결론은 꼭 그렇지는 않습니다. 모든 법에는 예외조항이 있기 때문에 등록기준면적 미만이라면 등록예외가 됩니다. 또한 국가, 지자체 공공기관(개발 관련)도 등록예외입니다.

 

그럼 부동산개발 사업에 관여하는 다양한 사업참여자 중 등록주체는 누구일까요? 토지 소유권자, 인허가를 신청하는 시행자, 설계하는 건축사, 시공하는 시공사, 돈을 빌려주는 금융사 등등 이중에 토지소유자 아니면 인허가를 신청하는 시행자 둘 중 하나일 텐데, 두 주체가 동일하다면 문제가 되지 않지만, 토지소유권이 없어도 토지사용승낙을 받은 사람은 해당 토지에 개발사업 인허가를 신청할 수 있으므로, 토지소유자와 인허가 신청자는 다를 수 있습니다.

 

부동산개발업에서는 토지 소유여부는 따지지 않고, 해당 부동산개발사업의 인허가를 신청하는 자가 부동산개발업을 등록해야 합니다.

 

1) 부동산개발업 등록대상은 아래와 같습니다.

• 건축물(연면적) : 3천 제곱미터(연간 5천 제곱미터) 이상
• 주상복합(비주거용 연면적) : 3천제곱미터(연간 5천제곱미터) 이상이고 비주거용 비율이 30% 이상인 경우
• 토지 : 5천 제곱미터(연간 1만 제곱미터) 이상

 

2) 부동산개발업 등록요건은 자본금, 전문인력, 사무실 이 3가지 조건을 충족해야 합니다.

 

• 자본금 : 법인의 경우 3억 원, 개인의 경우 영업용 자산평가액이 6억 원 이상
• 부동산개발 전문인력 : 일정조건을 만족하여 사전교육을 이수한 전문인력 2명 이상
• 사무실 : 업무시설, 근린생활시설, 판매시설(연면적 1천 제곱미터 이상), 지식산업센터 용도의 사무실(면적기준 없어짐)

위의 등록요건을 갖추었다는 증명서류와 등록신청서를 한국부동산개발협회에 제출하면 됩니다. 법에서는 사업자(법인, 개인) 소재지를 관할하는 광역시, 도에 신청하는 것이지만 협회가 위탁받아 서류심사를 담당하고 있으므로, 신청서류는 협회에 제출하고 최종 서류가 통과되면 해당 지자체에서 등록증을 발급합니다.

 

3) 주의사항

법에서 정한 등록요건은 위 3가지이나, 등록 시 주의해야 할 내용이 있습니다.

 

대표이사를 비롯한 임원의 결격사유가 있으면 등록이 되지 않습니다. 부동산개발업과 관련된 범죄로 금고이상의 형을 선고받고 그 집행이 종료되거나 집행이 면제된 날부터 3년이 경과하지 않은 자는 임원에서 제외해야 합니다.

 

그리고 사무실은 면적규정은 없어졌지만, 사무실 용도가 연구시설, 공장 등이라면 마찬가지로 등록이 되지 않습니다.

 

또한, 전문인력은 상근을 해야 하고, 상근이라 하면 다른 법인이나 개인사무소에 이중적을 두고 있으면 안 됩니다. 즉, 투잡은 안된다는 것이며, 다른 법인에 임원으로 등재된 사람도 전문인력으로 등록할 수 없습니다.

 

등록기간은 서류가 완전히 보완된 이후 20일이므로 한 달 생각하면 됩니다.

 

지금까지 부동산개발업의 정의 및 등록대상, 등록요건에 대해서 알아보았습니다. 다음 글에서는 부동산개발업 등록절차와 미등록 시 처벌규정과 의무사항에 대해서 알아볼 예정입니다.